В Соединенных Штатах Америки уже много лет функционируют инвестиционные фонды недвижимости — real estate investment trusts (сокращенно REIT). Это достаточно необычный способ инвестирования денег через биржу. У данных фондов есть много особенностей, за счет которых они значительно отличаются от обычных ETF и БПИФ, ориентированных на ценные бумаги.
REIT — фонды недвижимости
Первые REIT появились в Америке в 60ых годах XX века. Фонд недвижимости может получить статус REIT если он выполняется определенные условия. Сейчас подобные фонды работают в 37 странах мира, в том числе: Канаде, Франции, Италии, Ирландии, Японии, Аргентине, Мексике.
В России нет REIT фондов, но функционируют их аналоги. Фонды бывают открытые и закрытые. Открытые фонды котируются на биржах, их паи свободно продаются и покупаются. Российскому не квалифицированному инвестору доступно множество американских фондов, которые можно приобрести на Петербургской бирже.
Основные отличия REIT фонда
Самым главным и привлекательным отличием для инвестора является то, что REIT фонд обязан не менее 90% полученной прибыли распределять между инвесторами путем выплаты дивидендов. Выплаты дивидендов фондами обычно проводятся не реже 4 раз в год.
За счет этого инвесторы регулярно получают на руки живые деньги, которые могут реинвестировать или использовать для других целей. Вторым очень важным отличием фонда является то, что не менее чем 75% вложенных денег должны быть инвестированы в недвижимость и то, что с нею связано. Фонд не может использовать денежные средства для решения своих проблем, не связанных с недвижимостью.
Классификация фондов
REIT фонды различаются по тому, какие операции с недвижимостью они проводят. Существуют рентные фонды, которые сдают недвижимость в аренду.
Фонды работают с различными типами помещений:
- жилыми;
- офисными;
- производственными;
- коммерческими помещениями, предназначенными для краткосрочной аренды.
Существуют фонды, которые ведут застройку и продажу недвижимости. В зависимости от того, с чем работает REIT фонд, меняется его потенциальная доходность и инвестиционные риски. Но, в любом случае, пай открытого фонда остается высоколиквидным активом, который можно легко купить или продать на бирже.
Плюсы фондов
У REIT фондов выделяют 3 основные достоинства:
- Крупные фонды недвижимости — это высокодиверсифицированные фонды, которые работают с помещениями по разным городам, а иногда и странам. В случае возникновения проблем с одним объектом, фонд не обанкротится и продолжит свое функционирование.
- Фонды приносят постоянный, достаточно стабильный доход. Дивидендный доход подобных фондов обычно выше, чем у многих известных американских акций.
- Паи фонда — это высоколиквидные активы, которые можно быстро продать.
Крупные фонды недвижимости
Самые крупные провайдеры ETF фондов в Америка владеют своими REIT фондами:
- Real Estate Select Sector SPDR Fund;
- Vanguard Real Estate ETF;
- iShares открыл целых 8 различных фондов.
Полный список ETF фондов от iShares:
-IYR iShares U.S. Real Estate ETF;
-REET iShares Global REIT ETF;
-ICF iShares Cohen & Steers REIT ETF;
-USRT iShares Core U.S. REIT ETF;
-REM iShares Mortgage Real Estate ETF;
-REZ iShares Residential and Multisector Real Estate ETF;
-IFGL iShares International Developed Real Estate ETF;
-WPS iShares International Developed Property ETF.
Под управлением подобных фондов находятся миллиарды долларов. 145 миллионов американцев инвестируют деньги в REIT фонды.
Комиссии, связанные с REIT
Компания, управляющая фондом, берет плату за свою работу. Размер комиссии зависит от фонда и составляет обычно 0.8-1.5% от вложенных активов. Комиссия списывается ежедневно маленькими равными платежами. Существуют брокеры, которые взимают комиссию за хранение ценных бумаг.
Такая комиссия называется платой за депозитарное хранение ценных бумаг. Ее величина не превышает 1-2% годовых от стоимости активов. В случае приобретения паев REIT фондов, некоторые брокеры могут взимать комиссию за депозитарное хранение ценных бумаг.
Налоги по REIT фондам
Российские инвесторы привыкли к тому, что с дивидендов, поступающих от американских активов, уплачивается налог по ставке 30%. Подписал форму о раскрытии резидентства W-8ben можно снизить налог до 13%. При это на счет инвестора будет поступать сумма за вычетом 10%, которые уплачиваются в Америке, 3% необходимо заплатить в России самостоятельно.
REIT фонды составляют большое исключение из правила. Поскольку фонд выплачивает 90-100% прибыли в качестве дивидендов, США приняло решение, что налог с дивидендов по фондам недвижимости всегда составляет 30%. Российским инвесторам, получившим дивиденды от REIT фондов в России доплачивать налоги не требуется.
Доходность REIT фондов
Доходность фондов недвижимости складывается из двух составляющих:
- Увеличения цены приобретенного пая;
- Дивидендных выплат, поступивших на счет инвестора.
Большинство фондов хорошо растут в цене. Их средняя доходность за 5 лет сравнима с индексом S&P 500. Однако существуют и исключения, например фонд Macerich, работающий с торговыми комплексами, за 5 лет упал в цене почти на 85%.
За это время он выплатил дивидендов примерно на 36% от стоимости акций. Причем за первые 13 лет своего существования MAC вырос в цене на 372%, что эквивалентно 28,6% годовым.
Дивидендные выплаты фондов колеблются в диапазоне 1,2 — 7% годовых. В 2020 году дивидендные выплаты многих фондов сократились в 2 раза.
Вот несколько примеров дивидендных выплат REIT:
- Alexandria Real Estate Equities выплачивает дивиденды 4 раза в год примерно по 0.66% за раз от текущей стоимости пая;
- Equinix производит 4 выплаты по 0.36-0.43%;
- UDR — это недорогой фонд (44$), который производит 4 выплаты в год примерно по 0.82-1%;
- Macerich — это фонд с маленькой стоимостью пая (12 долларов), который производит 4 выплаты в год по 1.1-6% каждая. В 2020 году размер выплат сильно упал. Фонд показывает плохую динамику по падению стоимости пая;
- Ventas — этот фонд производит 4 выплаты по 0.83-1.2% каждая;
- STAG Industrial — фонд производит дивидендные выплаты каждый месяц, размер одной выплаты составляет порядка 0.36-0.41%.
REIT фонды — это одновременно инвестиции и в недвижимость, и в акции. При этом, чтобы начать инвестировать в недвижимость через подобные фонды, достаточно всего 25 долларов. За последние несколько лет фонды недвижимости показывают неплохую доходность и обеспечивают стабильные выплаты денежных средств своим инвесторам.
