Вложение в недвижимость остается надежным средством сохранения капитала. Иногда помимо сохранения накоплений в недвижимость удается на ней заработать.
Существует всего два подхода:
- покупка недвижимости с целью последующей перепродажи по более высокой цене;
- покупка объекта с последующей сдачей в аренду.
В этом обзоре разберем основные плюсы и минусы вложений средств в жилую и коммерческую недвижимость.
Последствия пандемии на рынке недвижимости
В 2020 году пандемия внесла свои корректировки и в эту сферу бизнеса. Ввиду многочисленных ограничений, довольно много коммерческих площадей освободилось. Это связано с тем, что многочисленные объекты общепита или сферы услуг остались без привычного потока клиентов.
Как следствие, выживший мелкий бизнес не спешит расширяться и открывать новые точки. Некоторые объекты ритейла переквалифицировались на дистанционные продажи и доставку. В итоге, владельцы коммерческих площадей остались без арендаторов, а арендные ставки пришлось снизить.
На рынке жилой недвижимости дела обстоят заметно лучше. Основными драйверами рекордных продаж жилых площадей в новостройках стало снижение ставок по ипотеке. Также важным фактором остается программа поддержки молодых семей, которая была продлена.
Всё это привело к тому, что цены на жилье в новостройках в 2020 выросло на 20-40% к концу года. Поэтому вложения в объекты недвижимости на этапе строительства остаются сверхпопулярными.
Как выгодно вложиться на этапе котлована
Именно на начальной стадии строительства многоэтажного дома выгоднее всего покупать квартиру. Безусловно, здесь будет присутствовать риск «долгостроя» до момента ввода жилья в эксплуатацию. Но как и в любом бизнесе возможные риски всегда оправдываются потенциальным профитом.
Практика последних десяти лет показывает рост цен на жилье, в среднем, на 30-50% за первый год после сдачи дома. Конечно, подобные инвестиции не подходят начинающим инвесторам с малым капиталом. Даже в регионах России в новых районах на окраине города цены на студии и однокомнатные квартиры начинаются от 1 000 000 рублей.
В хороших районах или столице бюджет уже потребуется от 5 000 000 рублей. На помощь приходит ипотека. Привлечь заемные средства под 6-7% годовых вполне реально. Поэтому нет необходимости иметь объем наличных в миллионы рублей. Достаточно минимального взноса 10-15% от стоимости объекта.
В этом случае даже, имея 200-300 тысяч рублей, можно заработать до 30-50% за год. Самыми главными факторами остаются положительная кредитная история заёмщика и надежность застройщика. Если вложиться в удачный ЖК, который будет иметь хорошую инфраструктура и близость общественного транспорта, то прибыль от такой инвестиции практически гарантирована.
Перспективы коммерческой недвижимости
В кризис всегда освобождается большое количество торговых площадей и офисов. Следствием является снижение их стоимости на вторичном рынке. И в такой момент можно удачно вложиться в коммерческий объект, который в будущем будет приносить ренту много лет. Хорошим показателем окупаемости считается срок 6-7 лет.
В этом примере годовая доходность получается на уровне 15-17% годовых, что однозначно выгоднее вложений в ОФЗ на фондовом рынке.
«Стоимость недвижимости определяется тремя факторами: местоположением, местоположением и… местоположением» — цитата из народа.
При выборе объекта для покупки стоит особое внимание обращать на локацию. Именно хорошее месторасположение будет обеспечивать стабильным доходом, т. к. смена арендаторов не будет частой. Можно за недорого купить объект на окраине или на улице с небольших трафиком.
Но тогда есть вероятность того, что будет частая смена арендаторов, которым еще и арендные каникулы нужно будет предоставлять. Кстати, на покупку коммерческой недвижимости довольно сложно получить ипотеку или кредит. Поэтому стоит рассчитывать на свои собственные средства.
Арендный бизнес за рубежом
Идея получения пассивного дохода от сдачи в аренду недвижимости за рубежом совсем не новая. Но последнее время вырисовывается явный тренд — сдача вилл и апартаментов на азиатских курортах. Это связано с тем, что зимой большинство туристов предпочитает отправиться в теплые страны рядом с океаном.
Также все больше фрилансеров уезжает на зимовку в Таиланд, Вьетнам или на Бали. После внесенных поправок в закон с 2021 года, которые касаются удалённой работы, фрилансеров станет еще больше. Поэтому спрос за арендную недвижимость в теплых странах будет только повышаться.
Какие же существуют способы получения дохода в сфере недвижимости за рубежом? Покупка жилой недвижимости на стадии строительства совсем не популярна. Причиной является удаленность объекта и плохое знание рынка застройщиков. Другими словами важно знать всех надежных застройщиков и на протяжении строительства и ремонта быть рядом с объектом.
Поэтому большинство россиян и граждан из СНГ предпочитают покупку жилой недвижимости именно для последующей сдачи в аренду. Для того, чтобы выбрать перспективную квартиру или виллу даже не обязательно сразу лететь на просмотр. Есть много русскоговорящих выходцев из стран СНГ, которые за небольшой процент смогут подобрать качественный объект.
Дополнительным преимуществом подобных услуг является последующее взаимодействие при сдаче объекта. Обычно собственник жилья проживает в своей стране, а управляет рентным объектом местный управляющий. Он закрывает все вопросы по текущему ремонту, поиску новых жильцов, оплате коммунальных услуг.
Разумеется, за такой труд управляющий будет брать процент от арендной ставки. Такой подход инвестирования в зарубежную недвижимость очень популярный. Собственнику объекта так тоже проще, ведь нет необходимости самостоятельно искать новых арендаторов и следить за состоянием сантехники или другого оборудования.
Можно процесс выстроить так, что ежемесячно на карту будут поступать рентные платежи, а проверять периодически виллу или квартиру не будет необходимости.
Плюсы и минусы инвестирования в недвижимость
Подводя итоги обзора можно выделить следующие преимущества инвестиций в недвижимость:
- высокая потенциальная доходность от перепродажи объектов;
- конкурентная ставка доходности от сдачи в аренду площадей;
- возможность привлечения дешевых заемных средств в виде ипотеки;
- относительно низкие риски полной потери вложенных средств.
Как видно, положительных сторон довольно много. Разумеется, это только небольшая часть перечислена.
Из негативных факторов можно перечислить следующие:
- высокий порог входа по требованию к начальному капиталу;
- риск «долгостроя», способный привести к «заморозке» средств или полной потере;
- ограниченная доходность при сдаче в аренду (срок окупаемости 7-12 лет).
Инвестирование в недвижимость всегда будут входить в ТОП идей по заработку. Определяющим фактором успеха является материальность объекта. У собственника помещения есть подтверждающие документы на владение. К тому же потенциальная доходность практически всегда выше доходности по банковским вкладам.
Резюмируя вышесказанное, приходим к выводу, что вложение средств в коммерческую или жилую недвижимость может приносить стабильный доход. Причём доходность, зачастую, будет превышать проценты по банковскому вкладу или облигациям федерального займа. Цены на объекты недвижимости меньше подвержены резким колебаниям, в отличие от волатильного фондового рынка.
